Recreación de un edificio adaptado al riesgo de inundación, con garajes elevados y viviendas a mayor altura.
El modelo urbanístico planteado en Font Baixa, en Alfafar, permite anticipar cómo podría cambiar la construcción en municipios inundables de l’Horta Sud. Paiporta todavía no ha aprobado estas condiciones, pero ya revisa su planeamiento y mantiene suspendida la transformación de plantas bajas en viviendas.
Los edificios tradicionales, con viviendas, comercios o garajes situados directamente al nivel de la calle, podrían encontrar mayores limitaciones en los futuros desarrollos urbanísticos de las zonas afectadas por la DANA. El precedente más próximo se encuentra en el PAI de Font Baixa, cuyo diseño ha tenido que incorporar nuevas condiciones para poder continuar su tramitación.
La Comisión de Evaluación Ambiental Municipal de Alfafar ha emitido un informe ambiental y territorial favorable. El proyecto también cuenta con pronunciamientos favorables de la Generalitat Valenciana y de la Confederación Hidrográfica del Júcar, aunque el avance no supone todavía su aprobación definitiva.
Garajes elevados y viviendas por encima de la riada
El análisis hidráulico realizado para Font Baixa sitúa la lámina de agua registrada durante la riada del 29 de octubre de 2024 entre las cotas 7,5 y 8 metros sobre el nivel del mar. Los usos considerados vulnerables deberán ubicarse por encima de ese intervalo o quedar protegidos mediante recintos estancos hasta la cota máxima establecida.
El diseño contempla elevar los aparcamientos por encima del nivel alcanzado por la inundación. Las viviendas se proyectan, según la información difundida sobre el proyecto, aproximadamente cuatro metros por encima de la altura a la que llegó el agua.
En la práctica, este modelo puede traducirse en edificios con rampas más largas, aparcamientos situados en plantas elevadas, espacios inferiores protegidos frente a la entrada de agua y viviendas alejadas del nivel de la calle. También puede reducir la flexibilidad para ubicar determinados usos residenciales en plantas bajas y modificar la distribución tradicional de los inmuebles.
No existe, sin embargo, una estimación acreditada sobre cuánto podrían encarecer estas condiciones una promoción residencial. El coste y el diseño dependerían de cada parcela, del estudio de inundabilidad y de las exigencias que finalmente establezcan las administraciones.
Paiporta ya revisa los usos residenciales en planta baja
Paiporta no ha aprobado hasta ahora un modelo constructivo idéntico al de Font Baixa. No obstante, el Ayuntamiento estableció en octubre de 2025 una moratoria de dos años para impedir nuevos cambios de uso de locales comerciales a viviendas o alojamientos en planta baja.
La suspensión afecta al conjunto del término municipal y pretende dar tiempo a revisar el Plan General de Ordenación Urbana. El propio Ayuntamiento relacionó esta decisión con la revisión del PATRICOVA, el instrumento autonómico que regula la prevención del riesgo de inundación, y con la necesidad de evitar nuevos usos que incrementen la vulnerabilidad.
Esta decisión ya representa una limitación concreta para propietarios o promotores que pretendan convertir un bajo comercial en una vivienda. El siguiente paso podría ser la incorporación de nuevas condiciones para las construcciones futuras, aunque su contenido exacto todavía no se ha publicado.
Un posible cambio de modelo todavía pendiente
El caso de Alfafar muestra algunas de las soluciones que podrían estudiarse en Paiporta: elevar las viviendas, desplazar los aparcamientos a plantas superiores, impermeabilizar determinados espacios y reservar más superficie para drenaje, zonas verdes o almacenamiento temporal de agua.
También podrían aparecer nuevos condicionantes para los vecinos, como accesos mediante rampas, viviendas más alejadas de la calle, menor disponibilidad de usos residenciales en planta baja y una organización diferente de los garajes. Estas consecuencias son una proyección basada en el precedente de Font Baixa, no requisitos actualmente aprobados para Paiporta.
Las futuras condiciones dependerán de la revisión del planeamiento municipal, de la actualización de las cartografías de inundabilidad y de los informes de la Generalitat y la Confederación Hidrográfica del Júcar. Hasta que estos documentos se concreten, no puede afirmarse que todas las nuevas construcciones de Paiporta vayan a seguir obligatoriamente este modelo.
Fuentes consultadas: información sobre Font Baixa, moratoria aprobada en Paiporta y normativa del PATRICOVA.
